在成都春熙路邊，大慈寺旁，是由一大片深灰色中式磚瓦建筑構(gòu)成的成都遠洋太古里，建筑密度不高，屋頂都以 30 度傾斜著。從這片瓦房的西側(cè)出發(fā)，穿過不寬的北紗帽街，就能走到紅星路，那里有另一幢大型購物中心 IFS，大家都記住了它上面那個圓滾滾、努力向上攀爬的熊貓。

俯視成都遠洋太古里俯視成都遠洋太古里

IFS 隸屬于香港九龍倉集團，而成都遠洋太古里則由太古地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)各持 50% 股權(quán)。自從 2007 年在成都拿下這一核心地塊之后，九龍倉就希望將紅星路打造成香港廣東道的盛況——那里坐落著這家地產(chǎn)開發(fā)商最成功、也最為人所熟知的商業(yè)地產(chǎn)項目海港城。同樣在 2008 年，太古地產(chǎn)開始和成都市政府接觸，他們的想法聽上去也很野心勃勃，“重塑成都市中心”。

這是成都遠洋太古里主持建筑師、 Oval Partnership 董事郝琳的說法，他從 2008 年初開始介入這個項目，Oval 同樣從香港發(fā)展起來，曾經(jīng)負責(zé)整合過上海和臺灣的部分愛馬仕店鋪，還和畢馬威合作過社區(qū)中心。

在郝琳看來，占地 10 萬多平方米的成都遠洋太古里不僅僅是個購物中心，這里面包容 6 條街道和保留院落，雖然居民已經(jīng)遷走，但道路依然存在。這塊幾乎破敗的街區(qū)的核心是一座始自唐代的古寺大慈寺，而西邊則是成都最繁華的春熙路商圈。在成都人的心目中，后者一直是市中心的代表，只不過以現(xiàn)在的眼光來看“有點舊”，那里的品牌以中低端為主，但類似于龍抄手和伊藤洋華堂之類的地方依然能匯聚大量人氣。

成都遠洋太古里街景成都遠洋太古里街景

成都遠洋太古里街景成都遠洋太古里街景

街景街景

成都人在說起這塊新舊混雜的市中心的時候，似乎都帶著一點驕傲的心情。比如本地報紙和論壇會形容這里是“時尚主場的金三角”、“各種高大上”。在我們乘坐的出租車上，聽說目的地是成都遠洋太古里，女司機熱情推薦了這個地方：“以前去仁恒置地逛街，現(xiàn)在都去太古里了，比你們北京三里屯還要好些。”但去問問普通消費者，有些又會覺得這里消費太高，走出成都遠洋太古里，穿到馬路對面，就能吃上一碗便宜的小面。

郝琳后來解釋說，他們曾對成都遠洋太古里之外的很大一片地域進行過規(guī)劃，包括南糠市街、紅星路，也跟政府溝通過，但很多尚未實施。

這似乎是很多舊城改造里出現(xiàn)的問題——規(guī)劃者看到的不是一片區(qū)域的發(fā)展，而是零散的據(jù)點。政府邀請的顧問和專家們曾建議郝琳把成都遠洋太古里區(qū)域建成另一個寬窄巷子，或者另一個上海新天地，但這些開發(fā)模式已經(jīng)不適合眼下租戶的需求：現(xiàn)在租戶們需要更大的空間，更醒目的存在感。

作為西南門戶，成都的商業(yè)地位不可小覷，但在 2010 年以前，這個城市始終沒有與之相匹配的商業(yè)中心。在 IFS 和成都遠洋太古里之前，這里只有百盛、仁和春天、美美力誠等老牌百貨店，還有少數(shù)如伊勢丹、伊藤洋華堂這樣日企經(jīng)營的老牌百貨商場。直到 2010 年后，成都才開始有仁恒置地、來福士這樣的國際購物中心品牌。而 2014 年，IFS 和一街之隔的成都遠洋太古里相繼開業(yè)，則將整個成都商業(yè)地產(chǎn)的升級換代推向新的頂峰。

我們在去年年底 IFS 開業(yè)的時候就報道過九龍倉攜帶一大批奢侈品品牌“中西部首店”和“西南區(qū)旗艦店”亮相的盛況：在 300 個商戶中，超過 90 個是首次進駐成都或西南市場的新品牌。而同樣的情況也出現(xiàn)在了成都遠洋太古里，只不過由于兼顧歷史建筑，成都遠洋太古里以開放式街區(qū)的形式把品牌安排成了“快”和“慢”兩層。

“一般做一個商場，你會有一個整體的粗略印象，覺得很高大上。它的品牌定位是下面最高檔，上面再一層層大眾化。但我們橫著來的，西里-東里-中里是平行的，快區(qū)與慢區(qū)也通過最簡單的一字動線連接。西里是有奢侈品的，東里則有很多時尚活力的品牌，都是年輕人喜歡且買得起的東西，中間剛好有一條街，是 GUCCI 跟 ZARA 之間的中里。我們在這條街上做了一漸變，放置了一些獨立設(shè)計師或創(chuàng)意類品牌。所以高端、中端、平價品牌是并行安排的，不會給你感覺好像這個地方高高在上消費不起。”前上海新天地項目營銷總監(jiān)、成都遠洋太古里招商代理公司的經(jīng)理洪濤說。

 

就這兩點而言，無論是成都人，還是來到成都的外地客，都會對這樣的消費場所喜聞樂見。即便他們只是看看，再走到街對面吃一碗小面，終有一天，他們也會回到這里來進行一次自己謀劃已久的消費：它很有可能是一堂烘焙課，或者是手沖咖啡培訓(xùn)。

這可能是寬窄巷子無法做到的。市中心屬于本地人。仿古建筑覆蓋之下的寬窄巷子在商業(yè)品牌上缺乏對本地人的誘惑，它只能屬于游客，只有他們還能在建筑風(fēng)格里找到一些趣味，然而這趣味很可能也留不太長。

根據(jù)世邦魏理仕的一份報告，2014 年 IFS 以全年零售銷售額 21 億元的成績拔得購物中心銷售額榜單頭籌。這個成績要比銷售額第二名萬象城的 16.2 億元多出將近 5 個億——相當(dāng)于多出了一個春熙路伊勢丹百貨的銷售業(yè)績。而根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到 2017 年，成都的購物中心總數(shù)會是現(xiàn)在的 3 倍左右，銀泰、大悅城、國貿(mào)等都在等待開業(yè)的長列表中。 屆時的成都市中心可能又會再一次被改寫。

所謂快慢，當(dāng)然是成都遠洋太古里自己的說法。作為消費者，你能體驗到的情景是這樣的：圍繞大慈寺，奢侈品品牌排成一排，面朝馬路，比如愛馬仕、GUCCI、卡地亞，當(dāng)然還有 ZARA 、無印良品這樣的時尚品牌，不少品牌占據(jù)了一整幢樓，開車經(jīng)過必然會看到它們；而再往外走的里巷，則集中了書店、獨立設(shè)計和生活方式類品牌，它們和餐飲錯綜在一起，頗像歐洲小城的購物景象；如果想從這里坐地鐵，你還會經(jīng)過負一層的電影院，還有面包房、泡芙店等各種小館子。

在成都遠洋太古里周圍閑逛的時候，我們發(fā)現(xiàn)旁邊街區(qū)還留存著一小片原來的居民樓，稍顯破敗，雖與太古里對比鮮明，但給人一種“我才屬于成都”的感受。等待它的可能是拆毀改造的命運，不用到 2017 年，這一小塊區(qū)域或許就會消失不見。

本文來自：商業(yè)地產(chǎn)觀察網(wǎng)